Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el aumento de valor del suelo, no de la construcción, cuando se transmite un inmueble urbano: por venta, herencia o donación. Lo cobra el ayuntamiento y lo regulan los artículos 104 a 110 de la Ley de Haciendas Locales.
Los dos métodos de cálculo
Desde 2021 la ley ofrece dos métodos y se paga por el que dé menos:
Método real = (precio de venta − precio de compra) × % de suelo × tipo municipal
- En el método objetivo, el coeficiente depende de los años que has tenido el inmueble. Se cuentan años completos; si son menos de un año, se prorratea por meses completos.
- En el método real, el porcentaje de suelo es la proporción entre el valor catastral del suelo y el valor catastral total.
- Sin ganancia, no hay impuesto: si vendes por menos de lo que compraste, no estás sujeto.
Piso comprado el 15 de marzo de 2016 por 200.000 € y vendido el 20 de junio de 2026 por 260.000 €. Valor catastral del suelo, 40.000 €; total, 100.000 € (40 % suelo). Tipo municipal del 30 %. Objetivo: 10 años, coeficiente 0,12 → 40.000 × 0,12 = 4.800 € × 30 % = 1.440 €. Real: 60.000 € de ganancia × 40 % = 24.000 € × 30 % = 7.200 €. Se paga el menor: 1.440 €.
Coeficientes máximos vigentes
Los ayuntamientos pueden aprobar coeficientes iguales o menores que estos máximos, que son los que usa la calculadora:
| Años | Coeficiente | Años | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 10 | 0,12 |
| 1 | 0,15 | 11 | 0,10 |
| 2 | 0,14 | 12 a 15 | 0,09 |
| 3 | 0,14 | 16 | 0,10 |
| 4 | 0,16 | 17 | 0,13 |
| 5 | 0,18 | 18 | 0,17 |
| 6 | 0,19 | 19 | 0,23 |
| 7 | 0,20 | 20 o más | 0,40 |
| 8 | 0,19 | ||
| 9 | 0,15 |
Son los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023, que siguen en vigor porque el Congreso derogó las actualizaciones posteriores. El Real Decreto-ley 29/2026 aprueba otros coeficientes para las transmisiones desde el 1 de diciembre de 2026, pero está pendiente de convalidación. Hasta que se confirme, la calculadora no calcula ventas desde esa fecha.
Cómo usar la calculadora
- Introduce las fechas de compra y de venta.
- Escribe los precios de compra y de venta que figuran en las escrituras.
- Escribe el valor catastral del suelo y el valor catastral total del año de la venta (están en el recibo del IBI).
- Indica el tipo de tu ayuntamiento.
Verás la plusvalía a pagar y el resultado de cada método.
Herencias y donaciones
En una herencia o una donación, la plusvalía la paga quien recibe el inmueble, no quien lo transmite. El cálculo es el mismo: el periodo de tenencia va desde que el fallecido o el donante adquirió el inmueble hasta la fecha de la herencia o la donación. Como en las ventas, si no hay incremento de valor, no se paga.
Plazos para pagarla
En las ventas hay que presentar la declaración en 30 días hábiles; en las herencias, en seis meses, prorrogables por otros seis a petición del interesado. Muchos ayuntamientos permiten tramitarla en línea.
Qué tener en cuenta
- Coeficientes del ayuntamiento: si tu ayuntamiento aprobó coeficientes menores que los máximos, el resultado objetivo será menor.
- Bonificaciones: algunos ayuntamientos bonifican la plusvalía en herencias de la vivienda habitual.
- Gastos: el precio de compra y de venta es el de las escrituras; consulta con tu ayuntamiento si admite sumar gastos.
El resultado es orientativo. La liquidación definitiva la hace tu ayuntamiento.